到4月6日，大部分上市房企已发表2024年财报。了解头部房企的利润表、现金流量表及财物负债表这三张报表，对企业办理、职业开展和出资者决议计划都至关重要。

　　参阅头部上市房企发表的标志性财政指数改变曲线来看，作者觉得，开发商已摒弃规划“崇拜”，靠经营性杠杆驱动开展，构建多元事务新形式。在此过程中，房地产职业转型的三种途径也益发清楚。

　　榜首，开发事务毛利率承压，头部房企转向发力“好房子”赛道，强大多元化事务，以期提高ROE，赚可继续的钱。

　　若以职业近10年ROE（净财物收益率）均匀值改变曲线来看，ROE处于高位时曾一度挨近12%，现在则降至3%左右，单个头部房企ROE从20%降至缺乏4%。当然，这种改变背面，是供求关系等多种要素一起效果所造成的。跟着城市化率、人口等要素改变，开发商场规划缩短，头部房企归纳毛利率已从30%以上的高点下降至2024年的13%上下，这在某种程度上预示着房地产企业想要开展，得走新路。

　　久远来看，在新的供求关系商场框架下，房企未来想要提高ROE水平，要在四方面修炼内功。一是要在开发根本盘上聚集“好房子”，提高产品溢价才能，拉升项目结转的毛利率；二是需由以重财物为主向“轻重结合”转型，重视“轻财物”扩张才能，做大运营轻财物事务收入占比；三是做好精细化办理，运用AI等科学技术手段削减开销，优化供应链和库存办理才能，操控存货减值危险；四是活跃经过REITs、财物证券化等方法盘活存量财物，提高收益水平。开发商要环绕代建、归纳运营服务等多元赛道活跃改变开展方法与经济转型，赚“可继续的钱”。

　　第二，“消化存量”收回现金流为榜首要务，“优化增量”聚集高能级城市出资增厚安全垫。

　　“活出彩”的条件是“活下来”。当时，一线城市及热门二线城市楼市出现回暖，但商场仍存不确定性。对头部房企而言，去库存和补货两手都要抓且都要抓好。为此，开发商正在进行许多尽力。

　　一方面，快速去库存，详细施行途径大致有四种：一是多措并重加速对商办、车位，以及现房等存货去化，防止“好房子”会集上市冲击存量房商场；二是经过政府收储形式处理没有开发且无力开发的搁置土地；三是加大大宗财物变现力度；四是重视经营性物业运营质量，提高该事务发生的正向现金流规划，靠内生动力驱动开展。

　　另一方面，聚集高能级城市拿地。重仓一线及热门二线城市，是当时许多上市房企的一起挑选。这一现象背面有三大驱动力，一是高能级城市近年来较多推出中心地块，去化率高、变现快；二是中心城市中心板块耐性好，财物保值性好；三是“好房子”工程加持下，容积率、净高等方面新规可助力企业打造品牌IP，溢价空间可期。当然，有条件的房企仍在做到合理融资，强化公司流动性，但有息负债规划全体出现继续压降态势。

　　在房地产粗豪式开展年代，即使不计入表外负债，不少A股房企除掉预收款后的财物负债率仍超越80%红线，部分H股房企净负债率超越100%，防危险才能显着缺乏。

　　现在，房企对财政稳健已有很深的知道，在标本兼治化解房地产危险的方针之下，很多房企经过多种途径继续压降有息负债规划，比方，变卖财物偿债、推进债款重组、减缩融资规划等。归纳看来，到2024年末，头部房企均匀融资本钱、债款总额均在下降，除掉预收账款后的财物负债率多坚持在50%至70%之间，较为合理。“众人拾柴火焰高”，职业财物负债表有望逐步改进。

　　房地产危险商场化出清仍需时刻。从头部上市房企的“三张报表”，已可窥见房地产转型的向好改变。未来，上市房企仍需坚持战略定力，用“好产品”“好服务”说话，交出让出资者、股东及相关各方更为满足的“答卷”，助力职业健康开展。